房贷计算器

什么是房贷计算器？#

房贷（分期贷款）计算器把四个数——借多少、利率多高、贷多少年、还款方式——换算成每个借款人真正关心的那个数：每月还多少，以及整笔贷款下来一共要付多少利息。它依据的是标准摊还公式，和银行打印还款计划用的是同一个。

本页支持两种常见的房贷还款方式。等额本息让整个还款期每月还款额保持不变——利息前置，所以前期的月供几乎全是利息，本金那一阵子几乎不动。等额本金让每月还的本金固定不变，于是月供一开始更高，并随着利息按不断缩小的本金计算而逐月递减。工具会铺开完整的逐月明细，让你看清每一块钱到底去了哪。

怎么使用#

1. 填 贷款本金——你要借的金额，不含首付。框里是纯数字货币单位，不带符号。
2. 填名义 年利率 (%)——比如 4.9 就是 4.9%。银行报多少就填多少，工具会自行换算成月利率。
3. 填贷款 年限（整数年；工具内部乘以 12）。
4. 在下拉框选 还款方式：等额本息（每月固定）或等额本金（每月递减）。
5. 点 计算。汇总条会显示 月供（等额本息下这是首月还款，即最高的那期）、整期 总还款、总利息 和 月数。
6. 展开 还款计划 可逐月滚动查看：每期还款、本金、利息、剩余本金——用来判断本金到底从第几期开始快速下降，或为提前还款做规划。

主要特性#

• 两种常见还款方式都有，按精确摊还公式计算——不近似、不靠电子表格。
• 完整逐月明细，可滚动表格，“第 84 期后还剩多少本金？“这类问题不用重算。
• 诚实的总额。总利息和总还款并列展示，因为两者的差才是长贷真正的成本。
• 每行四舍五入到分，末期结清舍入尾差，保证余额恰好归零。
• 100% 本地。 数字只留在浏览器里——这种数字你绝不希望它被上传到任何地方。

实例演示#

一笔 1,000,000 的房贷，年利率 4.9%，贷 30 年。选 等额本息，点 计算：

也就是说，30 年、4.9% 的贷款成本几乎翻倍——每借 1，最终要还约 1.91。展开还款计划看第 1 期：在 5,307.27 的月供里，只有约 1,224 是本金，剩下约 4,083 全是利息。到第 360 期，比例反过来了——几乎全是本金。这就是”利息前置”在现实中的样子。

现在把下拉框切到 等额本金 重新算。首期还款会跳到约 6,861（因为固定本金 2,777.78 加上首月利息 4,083 比等额本息的月供更重），但之后逐月递减。最后一期约 2,791，而 总利息降到约 737,000——比等额本息少了大约 173,000。代价是真实的：等额本金总成本更低，但前期要掏更多现金。

常见问题#

哪种方式利息更少？#

等额本金的利息总额一定更少，因为从第一期起你就还得更快——每月利息都在更小的余额上算。代价是前期还款更高，而这恰恰是许多买房人同时还要装修、购置家具、手头最紧的时候。等额本息用更高的终身成本，换来一个固定、可预期的月供负担。

为什么前期还款里利息占这么多？#

银行每月按剩余本金计息。前期几乎全部本金还没还，所以利息那一块很大；固定月供只能覆盖一小点本金。随着余额下降，利息部分也下降，把同一笔月供里更多的钱解放出来还本金——这是一个越往后越快的滚雪球。

这里包含手续费、保险或提前还款违约金吗？#

不包含。工具只按本金、利率、期限算纯摊还。现实里的过户费、房贷保险、房产税、提前还款违约金都是额外的，且各银行不同——比较贷款方案时另算。

为什么 30 年的总利息看起来这么高？#

因为利息是按还没还清的余额复利计算的。把同样的本金摊到更多年份，月供固然更低，但余额挂账的时间更长，利息 accrue（累积）的时间也更长。把期限砍半往往能把总利息砍得远超想象——试试把年限从 30 改成 15，看总利息那一列。